不動産投資・相続のスキーム選び 完全ガイド：目的に合った最適な選択とは
結論から申し上げます
どのスキームを採用するかという議論は、実は「評価圧縮」という本質的なメリットを最大化するための手段選択に他なりません。
法人スキームの出口戦略：課税負担を劇的に下げる方法
法人の強みは、出口戦略の自由度と課税軽減効果にあります。
法人内に利益を留保し、役員報酬として分散させ、最終的には退職金という最も低税率の手段で取り出すことが可能です。退職金は分離課税であり、長期勤続であれば実効税率を極めて低く抑えることができるのです。
また、株式として承継することで、資産を法人ごと次世代へ渡すこともできます。これらは個人保有には存在しない大きなメリットと言えるでしょう。
目的別の最適スキーム
以下に、目的に応じたもっとも合理的なスキーム選択をご紹介いたします。
資産を増やしたい、融資を最大限使いたい場合
→ 個人保有から開始し、法人へ移行するのが最適です。
初期段階では個人の方が有利な融資条件を得やすく、収益が安定した段階で法人化することで、税制メリットと出口戦略の柔軟性を両立できます。
相続トラブルを防ぎ、柔軟な承継設計をしたい場合
→ 任意組合（信託型）が最も優れています。
信託を活用した任意組合は、受益権の分割・指定が可能で、遺言代用機能も備えているため、複雑な承継や相続争いの防止に極めて有効です。
資産規模が10億円以上で、大規模管理や証券化が必要な場合
→ SPC（TMK・GK-TK）が必須となります。
大規模なポートフォリオの管理、外部投資家の受け入れ、不動産の証券化を検討される場合、法的枠組みが整ったSPC（特定目的会社）の利用が現実的です。
法人から組合への移転について
→ 基本的に避けるべき選択肢です。
重課税が発生する可能性があり、銀行からの承諾も得にくく、リスクが増大します。一度法人で保有した資産を組合に移すことは、税務上時価譲渡とみなされ、多額の税金がかかるケースが多いのです。
最終結論：目的が方法を決めます
不動産投資・相続におけるスキーム選択は、目的によって完全に異なります。万能のスキームは存在せず、ご自身の状況や目標に合わせて最適な選択をすることが大切です。
適切なスキーム選択は、単なる節税だけでなく、資産の成長や次世代への円滑な承継にも大きく影響します。専門家と相談しながら、長期的な視点で計画を立てられることをお勧めいたします。
